建物を建てるにはまず土地がなくては始まりません。
希望の間取りを考えながら条件に合う土地も探さなくてはなりません。
建設会社の紹介だと仲介料が安くなるケースも
HMも建設会社もグループ内や懇意にしている不動産会社があります。
そこを使うと仲介料が半額などになるケースがあるので土地探しと建設会社探しは同時に進めるべきです。
ネットでHOME'SやSUMOなんかで希望の物件を探して指定の不動産会社に
「この物件取り扱ってます?」
と言ってもいいです、だいたい取り扱ってます。
担当によって善し悪しがあるので任せっぱなしにしてると全然紹介してくれなかったり条件とはずれたものを何百件と持ってこられることも（我が家はそれをやられました）
我が家の土地条件
- 駅から徒歩20分
- 延床120㎡の木造2階が建つ
- 景観良好
- もろもろ含めて〇〇〇〇万円まで
- 車・バイクが入ってこられる土地
上記の条件で1年探しましたが結局見つからず、
駅からバス10分バス停から５分に条件を緩めました。
土地の広さだけではなくどのくらいの建物が建てられるかで考える
たとえば
だと建てられる建物は
A：延床面積 80㎡ 建築面積 50㎡
B：延床面積 90㎡ 建築面積 54㎡
Bの方が土地の広さは狭くても建てられる建物は広いわけです。
他にも前面道路が狭かったり条例によって前面道路や隣地から〇ｍ以上離さばければならないといった制限があります。
Aのほうにもメリットはあります、広々とした空地を確保できるので良好な住環境を確保できます、第一種低層住居専用地域なんかですね。
〇〇〇〇万円までの土地で探すと痛い目をみる
土地によって余分に費用が掛かるものがあります。
安いからと言って契約すると後になって増額の嵐になるので要注意です。
増額の要因となる条件
- 防火・準防火地域
→耐火・準耐火構造にしなくてはならないため30～50万増額
ただし火災保険も安くなる
- 隣地・道路と高低差がある
→敷地の高低差2ｍ以上ある場合は擁壁を作る義務があります、2m以下でも必要になるケースもあります。数百万から1000万を超えるケースも。
- 工事車両が入ってこれないような路地、階段
→材料を全て職人さんが運ぶことになるので増額となります
- 前面道路が私道
→私道持分があったり通行料、通行承諾料などなどとられる可能性があります
よっぽど条件のいい土地でない限り避けた方が無難です
- 周知の埋蔵文化財包蔵地
→京都や鎌倉のような土地では埋設物が埋まっていることが良くあります
調査費用は土地の持ち主持ちなので注意が必要です
- 軟弱地盤
→地盤調査をしないと確定はしませんがネットでもだいたいの地盤強度は分かります
杭基礎になったり地盤改良が必要です、数十万～数百万円増額
土地が低い窪地・谷、河川に近い土地、埋め立て地は要注意です
- 広すぎる土地
→外構費がかさみます、手入れも大変です
- 古屋有り
→解体費がかかります、だいたい2.5万円～6.0万円×延床坪数+α
+αは埋設物や石綿撤去、外構撤去などです
上記は一例ですが我が家は擁壁に関して痛い目にあいました。
次回はがけ条例、擁壁のトラブル発生編です
